Страхование складов: новые правила игры для владельцев и арендаторов недвижимости

Рынок складской недвижимости демонстрирует высокую активность — за последние несколько лет площадь складской недвижимости значительно выросла. Каждый год вводятся в эксплуатацию и арендуются сотни тысяч квадратных метров, появляются новые форматы недвижимости и формы собственности. В этой гонке за эффективностью собственники, управляющие компании и арендаторы традиционно фокусируются на локации, инженерных характеристиках и ставках аренды. Однако за фасадом успешных сделок и отлаженной логистики скрывается фактор, который в один момент может обнулить операционные показатели, остановить работу комплекса и поставить под вопрос возврат инвестиций.

С 2022 года рынок перестрахования существенно изменился: появление госмонополии в лице РНПК (Российской Национальной Перестраховочной Компании) и серия крупных пожаров на складах (2022−2024 гг.) привели к ужесточению рынка страхования складских рисков. Страховщики усилили контроль за качеством риска и выполнением своих рекомендаций, направленных на улучшение рискозащищенности.

На текущий момент у страховщиков нет таких ограничений, но крайне высока вероятность, что они появятся при возобновлении договоров облигаторного перестрахования, т. е. в течение года. Как следствие, возможно возникновение ситуаций, когда залоговое имущество — будь то ТМЦ или склад — останется без страхового покрытия.

А это значит, что из инструмента, направленного на решение задач собственника или арендатора, страхование может превратиться в краеугольный камень любой сделки в области складской недвижимости. Избежать многих проблем можно, если учесть эти особенности еще на этапе строительства, покупки объекта или аренды.

Наиболее затратные рекомендации страховщиков и РНПК можно предусмотреть на этапе проектирования объекта. Российские нормы направлены, в первую очередь, на безопасность людей, находящихся на объекте, а не сохранность имущества. А при разработке СТУ (специальных технические условий) зачастую основная цель — это снижение стоимости строительства. Принадлежность склада к категории «А» еще не означает максимальную пожарную безопасность. На западе достаточно распространена практика проверки строительных проектов на соответствие международным стандартам FM Global, NFPA и др. В России тоже есть такие объекты. В текущих условиях провести анализ проекта могут квалифицированные риск-инженеры.

Учет этих параметров на этапе проектирования позволяет избежать дорогостоящих доработок и сохранить привлекательность объекта для страховщиков.

Объект еще не построен, но уже заключаются договоры аренды. На данном этапе важно разработать и внедрить единую политику по страхованию при работе с арендаторами и подрядчиками.

Отдельно стоит упомянуть популярный сейчас формат light industrial. У каждого собственника, помимо стен и крыши его помещения, есть и доля в общем имуществе. Как собирать со всех деньги на его ремонт в случае происшествия? А если у кого-то нет свободных средств? Пожалуй, единственным, кто может объединить собственников для страхования всего объекта, является управляющая компания. Очевидно, что приходить к собственникам с целью комплексного страхования после передачи объекта бессмысленно. Поэтому именно на данном этапе необходимо внедрять единые условия по страхованию.

Особое внимание следует уделить арендаторам, хранящим товары третьих лиц (операторы склада, маркетплейсы): условия об ограничении ответственности не распространяются на взаимоотношения арендодателя и поклажедателей.

В случае, если РНПК все-таки введет ограничение в 40 млрд руб. на локацию (складской корпус), то на этапе заключения договоров можно обсудить с арендаторами распределение страховых сумм.

В случае, если РНПК все-таки введет ограничение в 40 млрд руб. на локацию (складской корпус), то на этапе заключения договоров можно обсудить с арендаторами распределение страховых сумм.

Однако даже безупречно составленный договор не отменяет физических угроз. Реальная жизнь объекта — это постоянный процесс, где риски возникают постоянно и требуют ежедневного контроля со стороны собственника или управляющей компании.

Одной из главных причин пожара является проведение огневых работ. Зачастую допуски оформляются уже после окончания работ, компенсирующие меры не предпринимаются, внутренние службы объекта не уведомляются о проведении работ.

Помимо рисков естественного характера, существуют ситуации, когда Страхователь непреднамеренно совершает действия, ставящие под угрозу получение выплаты. Мы часто сталкиваемся с тем, что страховщиков не уведомляют об отключении систем безопасности, что является существенным условием по договору. Кроме того, не менее важна разработка плана непрерывности деятельности бизнеса.

Требуется регулярное обучение персонала, напоминание об опасностях и возможных последствиях.